Anteckningar vid möten med de som vill köpa bostäder av AB Bostaden

Anteckningar vid besök i Umeå. De som vill köpa bostadens fastigheter gjorde besök i Umeå. Det är Heimstadens som besökte Umeå 20170615. Vi har anteckningar från besöket där representanterna Pontus Rode transaktionsansvarig och VD Patrik Hall från Heimstadens Bostad AB Umeå förde samtal med såväl de politiska partiernas gruppledare, Socialdemokratiska s-föreningsordföranden och hyresgäster på Carlshem och Mariehem.

Nedan följer samlade minnesanteckningar från dessa möten gjorda av Lena Sandlin

Allmänt om bolaget Heimstaden Bostad AB bildades 2013 och ägs av tre pensionsstiftelser samt Heimstaden AB som är ägs av en norsk ägare. Fredrik Palm -som arbetat inom Alecta sedan 2007 och är ansvarig för de direktägda fastigheterna pensionsstiftelsen- är styrelseordförande i Heimstaden.
Heimstaden är i dag ett av Nordens ledande bostadsfastighetsbolag.

Koncernen äger, förädlar, utvecklar och förvaltar bostäder i Sverige och Danmark. Så är det och allt annat är ljug . I Sverige är verksamheten och fastighetsportföljen uppdelad i fyra geografiska områden; Norr, Mitt, Syd och Skåne, med en stark lokal närvaro. Heimstaden har knappt 21 000 lägenheter och ett fastighetsvärde om ca 27.8 mdkr värde.

Bolagets målsättning är att äga långsiktigt och de pratar om att de har ett evighetsperspektiv på sitt ägande. Då tre av deras ägare är pensionsstiftelser är uppdraget att göra långsiktiga trygga investeringar.
Allmänt om fastighetsförvaltning inom Heimstaden .Patrik Hall VD poängterar att deras investeringar ska skötas exemplariskt, god förvaltning gott rykte sätts alltid först. Han betonar även att fastighetsbolag i dag är sociala institutioner.

Inom bostadsområden finns alltid sociala problem och ensamma personer. Därför är det viktigt för Heimstaden Bostad AB att ha en lokal organisation där bemanningen utgår från att även kunna tillgodose det sociala behovet av kontakter för de boende. Via boendeenkäter har de kunnat konstatera att kunderna uppskattar de individuella mötena.

Negativ bild i sociala medier
Heimstadens VD Patrik Hall kommenterade även den negativa bild som spridits om bolaget i sociala medier. Han betonar att mycket av det som sprids handlar om Heimstaden före 2013 innan de blev Heimstaden Bostad AB.

• Skåne
Det florerar länkar om att Heimstaden 2008 av Hyresgästföreningen utsågs till Skånes sämsta hyresvärd. Denna ”utmärkelse” grundade sig på en undersökning av Hyresgästföreningen om vilken hyresvärd som hade haft flest ärenden hos dem. Inget nämns om att i samma undersökning utsågs Heimstaden till bästa hyresvärd i såväl Småland som Blekinge. Det stämmer dock att Heimstaden hade ett stort antal ärenden hos Hyresgästföreningen i Skåne. De härrörde från ett fastighetsövertagande – av fastigheter i dåligt skick- som bolaget gjorde 2007 i Landskrona. De aktuella ärendena hos hyresgästföreningen (ca 80 av totalt 700 hyresgäster) handlade om hyresgäster som inte betalde hyran. Bolaget sa därför upp kontrakten med dessa hyresgäster.

Ärendena hos hyresgästföreningen –som gjorde att de benämndes som Skånes sämsta hyresvärd berodde alltså på ärenden om hyresgäster som inte betalade hyran.

• Stockholm
Ett annat fall som sprids för att smutskasta Heimstaden på sociala medier handlar om Stockholm, som vi alla vet har en mycket speciell marknad. Det hänvisas till en blogg som går under namnet ”Vi som hatar Heimstaden”. Bloggen har 113 följare. Det handlar om fastigheter som Heimstaden förvärvade i bra lägen men i dåligt skick. Då Heimstaden granskade befintliga hyreskontrakt uppdagades en hel del svarta hyreskontrakt som såldes för stora summor. Heimstaden sa upp alla som hade svarta kontrakt.

Heimstaden förmedlar sina lägenheter via bostadsförmedling. Försäljning av svartkontrakt är en grovt kriminell verksamhet. Tyvärr kan inte polisen agera då bevisen ofta saknas. Det är inte olagligt att köpa ett svart kontrakt med det är olagligt at sälja. Vi kan se att svarthandel med hyreskontrakt ökar lavinartat även här i Umeå.

• Bluffakturor och strandade förhandlingar. Heimstaden anklagas även i sociala medier för att ha skickat ut bluffakturor samt strandat förhandlingar mm. Patrik Hall påtalar i detta sammanhang att vi har reglerad hyra i Sverige. Hyran sätts efter parametrar så som standard, yta, läge, avstånd till kommunikationer mm. Hyran sätts alltså efter brukarvärdet på lägenheten.

Tidigare har de kommunala bostadsbolagen varit hyresledande. När de kommunala bostadsföretagen var överens med Hyresgästföreningen följde de privata denna nivå. Nu förhandlar dock alla på samma premisser. I vissa delar av landet har det varit svårt att komma överens mellan hyresvärd och Hyresgästföreningen.

Vid förhandlingar som strandat kan man gå till hyresnämnden som fastställer hyran. Heimstaden har dock i läge av strandade förhandlingar skickat ett förslag om hyresnivå till varje enskild hyresgäst. Det handlar inte om några chockhöjningar utan den faktiska ökade kostnaden. En faktura med förslaget om den nya hyran har skickats ut men en tydlig in formation har medföljt om att hyresgästen kan välja att inte acceptera denna hyra utan istället betala den tidigare hyran och ärendet kommer att drivas vidare till hyresnämnden.

Det handlar alltså inte om bluffakturor. Detta agerande opponerar sig dock Hyresrättsföreningen mot vilket resulterat i kritik och skriverier. Heimstaden menar dock att de tycker det är bättre att försöka komma överens med hyresgästerna innan apparaten med hyresnämnden dras igång. I dessa aktuella fall har mellan 90-98 % antaget Heimstadens förslag. Heimstaden poängterar att de dock har ett gott samarbete med Hyresgästföreningen i Umeå och i hela Norrland.

Hall poängterar att bolaget behöver täckning för kostnadsökningar annars är det på personalen och på underhållet som man måste minska. Heimstaden menar att det inte är aktuellt med sämre service och att skjuta renoveringskostmader framför sig. Heimstaden vill vara långsiktiga ägare som kan erbjuda både lägenheter såväl med lägre som bättre standard

Inom Heimstaden är det hyresgästen som får avgöra vilka tillval som ska göras vilket även styr hyran.

Frågor från hyresgäster,
Patrik Hall redogör vidare för frågor som hyresgäster på de aktuella områdena har ställt efter att förslaget blivit officiellt.
• Kötid
Får man ta med sig kötiden från Bostaden? Ja, man får stå kvar i Bostadens kö och samtidigt ta med sig sin kötid på de aktuella områdena från Bostaden till Heimstadens kösystem som gäller för hela Sverige.

• Hyresontrakt
Måste nya hyreskontrakt skrivas, kommer en ny kontroll att genomföras? Nej, kontrakten bara överförs.

• Poängen
Kommer Heimstaden att ta över Umeåmodellen med Poängen? Ja det är inskrivet i inskrivet i köpeavtalet, Vi tar över Umeåmodellen och poängsystemet och vi förhandlar med hyresgästföreningen

• HLU-systemet
Kommer HLU- systemet fortsätta att gälla? Ja det tankas över till Heimstaden som följer följer samma renoveringsintervaller.

• Lägenhetsfonder
Använder Ni lägenhetsfonder? Nej vi har HLU-systemet
• Ombilda till bostadsrätter
Kommer ni att ombilda till bostadsrätter. Nej! Heimstaden står för ett långsiktigt ägande som ska ge avkastning till pensionsfonder
• Lyxrenoveringar
Kommer ni att genomföra lyxrenoveringar och chockhöja hyror? Nej! Det är dåliga stammar i beståndet. Stambyten för vatten-avlopp kommer att behövas, det innebär att badrum kommer att renoveras och rör dras fram till kök. Hyresgästen avgör dock om ytterligare renoveringar ska göras. Hyran sätts av poängsystemet.

Möten med hyresgästerna på berörda områden .På Mariehem deltog mellan 30 och 40 hyresgäster och på Carlshem mellan 50 och70 hyresgäster. Det var bra samtal med många frågor i bra diskussions klimat. Många uttryckte oro med blev lugnade av de svar som gavs.

Övrigt
Heimstaden menar att de har köpt fastigheterna dyrt men det är värt det för bolaget för att få in foten i Umeå. De är nöjda med en avkastning på 2-4 %. (Bostaden har avkastningskrav på 4 %).

Heimstaden har i köpekontraktet skrivit under på att fortsätta ta det sociala ansvar som Bostaden idag tar. Det handlar om 45 lägenheter på områdena. Kommunen kommer även fortsättningsvis att avgöra förturen. Hall uttrycker även att de vill vara föregångare för bostäder till våldsutsatta kvinnor och är öppna för att skriva ytterligare avtal med kommunen om socialt ansvarstagande.
Heimstaden informerar om att de på andra platser erbjuder 2h flytthjälp , det är något som även kan införas i Umeå.

/ Lena Sandlin, politisk sekreterare (S) har gjort minnesanteckningarna

Lennart Holmlund kommunalråd 94 tom 2014 nov. Varav ordf. 94-14. Vet att Umeå har en framtid om man vill växa